Novedades urbanísticas en las Islas Baleares

Me ha llamado la atención la escasa difusión que han tenido las modificaciones que sufrió la Ley de Urbanismo de las Islas Baleares en diciembre de 2024. De hecho, durante estos meses, he estado comentando estos cambios con profesionales del sector y, para mi sorpresa, algunos no tenían constancia de estos cambios.

Si bien las modificaciones que se han producido son muchas, y de lo más variado, me gustaría compartir con vosotros las que más incidencia práctica tienen en mi ámbito de trabajo y que bajo mi punto de vista tienen mayor relevancia para profesionales y particulares:

Reparaciones en construcciones en fuera de ordenación

Aunque en otras Comunidades Autónomas ya se admitía esta posibilidad con base en la doctrina jurisprudencial, en Baleares su aplicación era dudosa o inviable. Ahora, por primera vez, la ley autonómica introduce esta excepción de forma clara y directa. La nueva redacción del artículo 129 de la Ley de Urbanismo de las Islas Baleares establece la posibilidad de autorizar obras de reparación por razones de salubridad, seguridad o higiene en las construcciones y elementos que se encuentren en situación de fuera de ordenación.

Este cambio es muy relevante, ya que permite la preservación y mantenimiento de las construcciones en situación de fuera de ordenación en las que ya no es posible adoptar medidas de demolición por parte de la Administración Pública. Mientras que con la redacción anterior parecían estar destinadas a su desaparición con el paso de los años, puesto que no era posible la autorización de obras de reparación o mantenimiento, al menos de conformidad con la literalidad del anterior artículo 129.

La prescripción vuelve al suelo rústico no protegido

Otro cambio importante ha afectado al régimen de prescripción de los procedimientos de restablecimiento de la legalidad urbanística, esto es, la regulación del derecho que tiene la administración para ordenar la demolición de un inmueble o reposición de su situación anterior.

El cambio consiste en la reinstauración de la prescripción de las construcciones en suelo rústico no protegido, como es el suelo rústico general, limitando la imprescriptibilidad al suelo rústico protegido, suelos públicos o catalogados. Por tanto, una vez se hayan cumplido 8 años desde la finalización de una construcción ejecutada sin licencia sobre suelo rústico no protegido, la administración pública no podrá solicitar su demolición.

No obstante, por favor tened en cuenta que la carga de la prueba la tiene la persona que alegue la antigüedad del edificio, siendo este último el encargado de probar la fecha de finalización de la construcción. Recordad que las ortofotos históricas del inmueble o simples fotos de la construcción no han sido admitidas como pruebas suficientes, por los tribunales.

Esto supone un antes y un después para aquellas construcciones finalizadas a partir de 2018 en suelo rústico no protegido, ya que nunca iban a prescribir y ahora pueden llegar a prescribir cuando hayan transcurrido 8 años desde su finalización.

Conclusiones

Estos cambios legislativos, pese a su trascendencia práctica, han pasado prácticamente desapercibidos. Conviene, por tanto, revisarlos con detenimiento, especialmente si se trabaja con inmuebles en situación irregular o en suelo rústico. Si gestionas expedientes urbanísticos o tienes inmuebles en Baleares, puede que estos cambios te afecten más de lo que crees.